Expert vooruitzichten voor de Spaanse woningmarkt in 2016

Een aantal van Spanje's meest bekende vastgoedmarkt commentatoren hebben onlangs gegeven hun mening over wat te verwachten van de markt in 2016.

Het Spaanse dagblad El Mundo vertelt over de markt Gonzalo Bernardos, hoogleraar economie en het hoofd van het onroerend goed aan de Universiteit van Barcelona, José García Montalvo, professor in de economie van een van de Pompeu Fabra Universiteit in Barcelona, Julio Gil, voorzitter van de Stichting voor Real Estate Studies, en José Luis Ruiz Bartolomé, partner bij Certus Capital. Over het algemeen is de consensus is dat het beginnend herstel zal blijven, en dat de politieke onzekerheid, maar nutteloos, zal niet ontsporen.

HUIS PRIJZEN

Alle verwachten gemiddelde prijzen blijven op een opwaartse trend, hoewel zij verschillen van mening over met hoeveel.

Bernardos is de meest bullish, spreken van een "prachtig jaar" met een gemiddelde prijsstijging van 12%, en 25% tot 30% in grote steden als Barcelona en Madrid. "Prijsverhogingen zal aanzienlijk hoger het nieuwe huis sector," zegt hij.

Gil is optimistisch, maar meer conservatieve in de verwachtingen. Hij verwacht een "bescheiden toename" van de gemiddelde prijs, maar met 'asymmetrische evolutie "per gebied. Bovendien: "Ik geloof niet dat een sterke stijging zou een goede zaak zijn, omdat de fundamenten [van het herstel] zijn niet vast," zegt hij.

Bartolomé voorspelt een gemiddelde stijging tussen de 3% en 5 en beschrijft dit jaar als "het jaar van consolidatie." Hij waarschuwt sommige gebieden zullen niet herstellen tot 2017.

Montalvo zegt "in Madrid, Barcelona, de kust van Malaga (Costa del Sol), en een aantal andere gebieden, kunnen de prijzen te verhogen tussen de 5% en 10%, terwijl de gemiddelde prijzen met kleine variaties stabiel zullen blijven." Echter, de politieke situatie is een risico, zegt hij. "Er zijn belangrijke politieke risico's die een aanzienlijke invloed op de markt zou kunnen hebben."

HYPOTHEEK CREDIT

Nogmaals, Bernardos is de meest bullish. "Lenders gaan om klanten te jagen", voorspelt hij, terwijl het voorspellen van een stijging van 30% in de nieuwe Spaanse hypothecaire leningen dit jaar. Toch zal kredietverstrekkers zorg die zij verlenen aan, die zal voorkomen dat de risico's te bouwen in de markt te nemen. "Het zal moeilijk zijn voor hen om te lenen aan mensen voor wie de financiële druk is hoger dan 35%," zegt hij.

Aan de andere kant, hij denkt dat de banken zal terugkeren naar het aanbieden van LTV van bijna 100% voor mensen die meer verdienen dan € 4000 per maand, mede dankzij de lage rente, het voorspellen van 12-maands Euribor in negatief territorium van dit jaar.

Gil verwacht ook nieuwe leningen weer zal stijgen dit jaar, gericht op oplosmiddel kredietnemers, erop te wijzen dat de financiële voorwaarden van vandaag, met een dergelijk lage rente, zijn ideaal voor het kopen van een huis, maar misschien niet lang na 2016, nu de rente zijn begonnen stijgen in de Verenigde Staten.

VRAGEN

Een aantal van de deskundigen verwachten dat meer kopers naar de markt dit jaar in te voeren, met name de jongere volwassenen. "Bijna iedereen met een baan en besparing van ongeveer € 20.000 kunnen nu veroorloven om te kopen", zegt Bernardos. Dat geldt ook voor gezinnen met een maandelijks inkomen van € 1.800 (inclusief jonge koppels verdienen van € 900 per maand per stuk), die huizen kost tussen de € 100.000 en € 150.000, de prijsklasse van de meeste vraag kunnen veroorloven. Hij voorspelt huizenverkopen zal 20% stijgen tot 490.000 transacties dit jaar.

Montalvo, aan de andere kant, verwacht niet dat jonge gezinnen om weer in de markt te krijgen, ondanks gemakkelijker toegang tot hypothecair krediet, althans niet op de korte termijn. Hoge jeugdwerkloosheid, onzekere banen en lage lonen zijn allemaal obstakels die potentiële vraag van jonge gezinnen om te zetten in de verkoop zal voorkomen, stelt hij.

Gil is het ermee eens. "Jonge volwassenen, voorlopig, niet gemakkelijk," zegt hij. "Dit is een probleem voor in afwachting van de onroerend goed sector op te lossen." Dus hij weinig verandering in het profiel van de vraag dit jaar ziet, voornamelijk bestaande huiseigenaren trading up, en sommige beleggers.

Bartolomé is optimistischer over de openstelling van de markt voor nieuwe vraag onder impuls van hypothecair krediet, die zal "uit te breiden beetje bij beetje aan de markt." Lagere huizenprijzen zullen ook helpen. "Dankzij de daling van de huizenprijzen zijn er nu woningen voor alle budgetten," zegt hij. "In de mate dat het scheppen van banen en werkgelegenheid stabiliteit te consolideren, zullen we een klimaat gunstiger zien bredere kredietverlening." Het neerzetten van een borg zal het grootste obstakel voor first-time kopers, zegt hij. "De uitdaging voor de tem is de 30 % van de prijs niet gefinancierd met een hypotheek, maar dat is altijd het geval geweest. "

POWER verschuiving naar VENDORS

Na jaren van de kopers zijn in het zadel, onderhandelingsmacht verschuift naar leveranciers, zegt Bernardos. "Ze zijn het herstellen van hun onderhandelingspositie, vooral in steden. Als de vraagprijs redelijk is, zullen ze niet hoeven te grote reducties te accepteren omdat de markt beweegt zich in hun voordeel. Naarmate de vraag groeit, neemt ook de kracht van de leveranciers. "Bartolomé stemt ermee in dat leveranciers zal worden in een sterkere positie in 2016.

Montalvo ziet ook de veranderende verwachtingen van leveranciers die een impact hebben op de markt. "De verwachtingen van herstel zijn nu goed ingeburgerd onder leveranciers, dus alleen in het geval van onroerend goed met weinig vraag of nood aan een snelle verkoop kan men verwachten aanzienlijke kortingen," zegt hij.

Bernardos denkt dat ontwikkelaars zullen rijden de prijzen het meest. "Ontwikkelaars in goede gebieden zullen de prijzen drie keer te verhogen gedurende de looptijd van het project", voorspelt hij.

NIEUW HUIS SUPPLY

Het verbeteren van de marktomstandigheden zal een groei in het aanbod van nieuwe woningen te stimuleren, zij het eens zijn. Nieuwe ontwikkelingen zullen opspringen in reactie op de groeiende vraag en financiën. "Als er 65,0000 planning goedkeuringen in 2015, in 2016 het cijfer zal stijgen tot 100.000," zegt Bernardos. Het grote aantal grondtransacties in de grote steden en de voorsteden van vorig jaar is "de beste teken van herstel", voegt hij eraan toe.

Voor Bartolomé, "de tientallen investeerders en ontwikkelaars op zoek naar aanbiedingen," is een betrouwbare indicator die residentiële ontwikkeling zal blijven groeien. Maar hij wijst ook op het gebrek aan goede bouwgrond, die hij beschuldigt de planning autoriteiten, en die grondspeculatie te moedigen, zoals gebeurde in de boom. "Gebrek aan vooruitziendheid De regering begint duidelijk te worden," zegt hij, met behulp van Madrid om zijn punt te illustreren. "De beslissing van Madrid om diverse projecten te stoppen zal ertoe leiden dat de huizenprijzen stijgen", waarschuwt hij.

huurmarkt

Met de vraag naar huizen te kopen op de stijging, zal de huurmarkt gezicht tegenwind in 2016, zeggen zij, na jaren van spectaculaire groei. "Het aandeel van de woningen beschikbaar voor verhuur begint te tekenen van het opraken van stoom te laten zien", zegt Montalvo, hoewel hij nog steeds gelooft dat "verhuur zal consolideren als de belangrijkste manier om het nest te vliegen, zoals gebeurt in landen met een vergelijkbare ontwikkeling Spanje."

Spanjaarden instinctief liever kopen dan huren, legt Bartolomé. "In het algemeen, de Spanjaarden liever kopen dan huren als ze het zich kunnen veroorloven," zegt hij, hoewel hij zegt ook dat er nog steeds veel mensen die zich niet kunnen veroorloven om te kopen, en jonge volwassenen in toenemende mate zien huizen als een plek om in plaats van te leven " een investering of sociale status symbool. "Gil ziet ook huren als de natuurlijke keuze voor jonge volwassenen, terwijl het zien geen reden om de levering van huizen te huur aan een verdere groei verwacht.

Bernardos verwacht huurcontracten dit jaar dalen, als het aanbod van huurwoningen krimpt en een deel van de markt kiest om in plaats daarvan te kopen, in combinatie met de demografische krachten vermindering van het aanbod van lege-nesters. Toch voorspelt hij de huur opbrengst zal stijgen met 5% in de grote steden.